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加倍奉還！10處含金量最高國宅 2~3倍身價「麻雀變鳳凰」

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】日劇「半澤直樹」人氣超旺，戲裡的經典台詞「加倍奉還」瞬間爆紅，房仲專家表示，若以半澤直樹的「加倍奉還」邏輯運用在房地產產品，統計過去10年，台北市幾處位於精華地段的大型國宅社區，大多數漲幅皆逾兩倍以上，且因物件釋出相對較少，房價支撐力甚強，甚至還有國宅房價10年來就漲了3倍多，堪稱報酬率「加倍奉還」的鑽石國宅。

日劇「半澤直樹」近期掀起風潮，男主角半澤直樹的名言：加倍奉還，讓觀眾朗朗上口，半澤在銀行擔任融資放款工作，運用在房地產貸款上，民眾購屋之前更應審慎評估，注意所處地段、建商品牌、學區、生活機能及屋齡等等，這些不僅是銀行核貸與否、房子貸款成數及利率多寡的主要因素，更是評估房子未來是否有保值甚至增值潛力的致勝關鍵。

正義國宅都更後的身價更是較當年房價有倍數漲幅

台北市絕大多數的國宅社區，多半地處精華，雖然屋齡動輒二三十年，但身價卻是高貴不貴，比起周邊住宅大樓價差達5~10萬不等，根據信義房屋研究顯示，有10處位於精華地段的大型國宅，一半以上目前每坪房價突破7字頭，10年來漲幅從150%~323%不等，其中又以大湖國宅表現最為亮麗，10年迄今房價漲幅達323%，居北市國宅之冠，堪稱房價「加倍奉還」的國宅典範。

信義房屋公關專案經理洪琬琪表示，以往國宅多給人格局差、公設比高或棟距小等負面印象，但因國宅地點大多位於機能成熟、學區優質的精華地段，在房價節節高漲的情況下，享有總價相對較低的優勢，反而成為不少民眾進駐精華區的搶手貨。尤其在寸土寸金的台北市中心，國宅社區住戶卻能享有免費的停車位，更顯得奇貨可居，雖然近幾年來，台北市的10大精華國宅整體漲幅不小，身價幾乎翻兩到三倍，大家還是搶著要，一旦有物件釋出，只要開價沒有超出市場行情太多，通常一周內便可成交。屋主也大多惜售，或以租代售，因此釋出量極少，房價保值和增值性相對較佳。

洪琬琪分析，台北市的老國宅愈老愈值錢，關鍵除了地段，還是地段，且生活機能超強、脫手容易，再加上有車位、總價低的優勢，且其中不少社區還鄰近大型公園綠地、明星學區及河湖等景觀，即使屋齡較老舊，總價仍在一般中產階段可接受的範圍，因此景氣復甦時，房價上漲的力道比市場平均值高，即使房地產景氣處於低迷，下跌的空間亦十分有限。

以10年房價漲幅最高的大湖國宅為例，信義房屋內湖明湖店店長錢柏屹指出，大湖國宅面對大湖公園、捷運大湖站，美景環繞、室內空間大，周邊生活機能不錯，且可就讀大湖國小等雙語學校，再加上有捷運之便，10年漲幅高達323％，每坪單價50~60萬，總價在2000~2800萬不等，與週遭嶄新的華廈大樓相比，每坪單價相差近一倍，居民素質也頗高，因此普遍惜售，指名度雖高但少有物件釋出，十分搶手。漲幅居次的基河二期國宅，總價2600~2800萬元，因大直屬豪宅群聚區，明水路的大樓目前成交約90~110萬，基河國宅因價格相對實惠，單月約有十多戶移轉，10年來身價翻揚也在3倍以上。

若想入主大安區夢幻門牌及信義計畫區，信義房屋信義光復店林岳民店長表示，光復南路商圈內一般五樓老公寓，每坪單價也要65-70萬，忠駝國宅3房住家2500萬元上下，相較周邊3房的大樓產品至少3000萬起跳，房價負擔減輕不少，還可擠進光復國小等優良學區，捷運信義線也通車在即，部分戶別還擁101大樓景觀，買氣具有支撐，自住及投資置產的客層都有。信義房屋大安成功店店長郭禮偉也說，鄰近捷運科技大樓站的成功國宅，坐擁遠企和敦南商圈，地段無與倫比，且可就讀建安國小和大安國中等名校，近年周邊推出不少豪宅新案，成交價上看每坪200萬，中古大樓單價約90~120萬左右，在比價效應下，擁有電梯及停車位的成功國宅，顯得價廉物美。至於漲幅最少的南港一號國宅，位於北市信義路底的福德街，緊鄰六萬坪的南港公園，地處幽靜自成一格，房價漲幅較小，但隨著最近傳出可望更名為信義路七段，後市看好。

信義房屋也提醒，儘管北市的精華國宅身價看似2~3倍「加倍奉還」，但仍有些許抗性須注意，例如大多屬於量體大、戶數多達一兩千戶的大型社區，大樓管理是否良好完備，要特別留意；此外，也不建議盲目追高，且須留意屋齡在20年以上的房子，大都需要更換水電及瓦斯管線，還有格局不佳、樑柱明顯及衛浴、廚房設備老舊的問題，如果全部更新，需多額外準備一筆不小的開銷。還有公設比偏高、施工品質不一等老問題，因為國宅都計入停車位面積，所以公設比普遍高達三成以上，建議民眾購買前應考量未來空間配置與隱私性。